乾隆年间，有个名叫唐成的商贾由关外携妻入京，准备购置几间闲房做皮货生意。唐妻姓冯，闺名月姑，因婚后近10年都没能诞下一子半嗣，唐成担心留她在家受委屈，所以走哪儿都带着她。
很快，唐成从一个名叫邱六的房主手中买下了一座建造紧凑、价格超低的四合院。而月姑随他一踏进门，便不觉蹙起了眉头。院落中央，长着一棵看粗细少说也有20年树龄的石榴树。时值盛夏，正逢花期，偌大的树冠上榴花簇拥，密密匝匝红艳如火。不，是如血，红得化不开，甚至都有些妖异！
当夜，劳累一天的唐成早早上床睡去，月姑正收拾家务，隐约听见院中传来了咿咿呀呀的唱戏声。确实有人在唱京剧，唱的是《狸猫换太子》中李宸妃的词儿。故事说，宋真宗时，刘妃与太监郭槐合谋，以狸猫换太子之诡计，害李宸妃被圣上视如鬼怪，打入冷宫。而听那人唱得悲悲切切，月姑也受了感染，端起油灯推开了房门。
但见月光下，石榴树旁，一个红裳女子正垂手而立，只是影影绰绰看不清面目。“你是谁？又是如何进来的？”月姑边问边迎了过去。尚未近身，月姑不由得打个寒噤，“当啷”，油灯也脱手落地。那红裳女眼神幽幽，脸色苍白，尤其是脖颈处，一道勒痕触目惊心！敢情，这是座凶宅！惊悸之中，月姑张口要喊，那红裳女转瞬便消失得无踪无影。
此后几日，四合院内风平浪静，再无异常。这天午后，唐成去谈生意，临出门时再三叮嘱月姑，说晚上可能回不来，让她关好门早点睡。及至亥时，见唐成还没回家，月姑就闩了门，准备吹灯歇息。可就在这当儿，屋外再次响起了唱曲声！凝听片刻，月姑拨亮油灯推开了门。蓦地，一股强风直扑过来，硬生生卷走了油灯。站于石榴树下的，仍是那个红裳女。而卷走灯盏的，则是石榴树的一根枝条，柔软灵活，像极了一条蛇。“你究竟是何人？”月姑问。红裳女似没听见，木然而立，披头散发的样子让她看起来跟女鬼无二。好在月姑天性温良，嫁给唐成后又乐善好施，这人心里纯净，自然无惧邪祟。“姑娘，我叫冯月姑。能和我说说，你为何来我家吗？”月姑追问。
为何？作妖！顷刻间，红裳女发了狂。面目惨白扭曲，手臂乱舞，嘴里还发出了令人心惊肉跳的凄厉嘶叫。而那棵石榴树竟也在她的驱使下，枝叶飞旋，其中有一根还如触手似的疾伸过来，绕上了月姑的脖颈！危急关头，唐成回来了，他箭步冲到月姑身前，一把薅断了那根树枝：“哪来的妖物，竟敢入户作乱，害我娘子？”然而，满树的枝条太多了，唐成只有一双手，这边刚拼力扯断一根，又有两根、三根飞速袭至。被推离险境的月姑惊愕发现，那些树枝的断口处，涔涔流出的不是汁水，而是殷红的鲜血！
天色蒙蒙亮，这场叫人骨寒毛竖的人树之争也有了结果：唐成当是被吓破了胆，疯疯癫癫逃出了四合院。至于月姑，当原房主邱六探头探脑溜进院时，一眼就瞅见她卧在游廊里，一动不动。“哈哈，吓死一个，吓疯一个，我又能卖房了！”就在邱六得意大笑间，红裳女从枝残叶败的石榴树影里闪出了身：“还我孩子。”“红巧姑娘，别急，帮我再卖几回房—”“还我孩子！”红裳女咄咄追逼，石榴树也随之晃动。见此阵势，邱六撇撇嘴，撩起马褂抽出了一柄尺长的剔骨刀：“哼，老子就不还！想造次，那你就试试。”红裳女骂声“卑鄙无耻”，肩头一抖，一根树枝“呜”地抽中了邱六的脑门。邱六勃然翻脸，挥刀就砍：“臭戏子，信不信老子把你削成光杆，再把你儿子给拆巴喽！”
蓦地，邱六肩上多出了一双手。愣怔回头，是唐成。唐成二话不说，照准邱六的面门“咣咣”就是几拳，拳拳到肉，直打得他鼻孔蹿血，摇摇晃晃瘫跪下去。这时，月姑走了来：“丧尽天良的混账，快说，红巧的孩子呢？”“在乱坟岗呢。求你别杀我，我这就带你们去找。”面对唐成抵上心口的剔骨刀，邱六另嗦不停。话刚出口，就听红裳女悲声大哭，那石榴树也狂舞不歇，花落满地，片片如泪。而在昨夜，睹见榴枝流血，月姑动了恻隐之念，及时劝下要泼油焚树的唐成。唐成说，那夜，他也恍惚瞅见了红裳女，并下了查出其来历的决心。连守几日，不见动静，他便故作外出谈生意，诱她现身。红裳女泪水涟涟，哽咽道出了一桩痛心旧事：
4年前，恰逢乾隆帝八十大寿，各地戏班云集京城，各展绝活，并在寿辰结束后融诸家之长，创立了一个新剧种：京剧。最初被捧红的一批角儿中，就有唱青衣的红裳女红巧，拿手好戏正是《狸猫换太子》。可人刚走红，主管京城娱乐圈的太乐署负责人太乐丞庞光就找上门，恩威并举软硬兼施，将一百个不情愿的红巧包养进了邱六的这座四合院。俗话说，世上没有不透风的墙，没多久，太乐丞庞光的原配庞孙氏就嗅到了腥味儿，打上了门：臭戏子，敢碰老娘的男人，纯属找死。你不是最会唱《狸猫换太子》吗，那老娘就陪你演一出！庞孙氏体胖腰粗，心狠手辣，挨到红巧临盆，还真就撺掇邱六拿了只狸猫去换婴儿。刚刚诞下儿子的红巧强忍疼痛，起身去追，与庞孙氏厮打到一起。庞孙氏恼羞成怒，抓过三尺白绫绕上了红巧的脖子。红巧悲愤莫名，“噗”，一口血喷上了院中的石榴树。
后来。邱六这厮把红巧埋在了石榴树下。再后来，红巧的孩子感染风寒，不幸夭折。忽而有一天，红巧出现在邱六面前，先是痛骂，后又央求他把孩子找来同葬树下。邱六邪念顿生：想要孩子的尸骨，行，但你得先帮我的忙。我负责卖房，你负责装神弄鬼，吓跑买主。嘿，不用装，你本身就是。
唐成越听越气愤，再次将邱六打个半死后扔进了县衙。那太乐丞庞光不过是八品小官儿，又赶上乾隆整饬法纪，直接下狱查办。一同被抓的，还有他家中的那位如虎悍妇。
至此，恶有恶报，这桩怪事也就此了结。这年金秋，四合院中的石榴树上果实累累，只只红润饱满，籽粒甘甜，且养陰生津—合葬了红巧母子，剥吃了几只“千房同蒂，千子如一”的石榴后，月姑竟破天荒地怀上了身孕。